案情回顾

张老先生和王老太有2个儿子张雷、张鸣和1个女儿张晶。张鸣结婚时没有婚房，张老先生就把自己承租的位于海淀的公房给张鸣住。90年代初房改时，张老先生跟两个儿子说，这房子谁买就归谁。张鸣一直在此居住，也没其他住房，就购买了该房屋。该房子是张老先生承租的单位公房，购买时，只能写承租人张老先生的名字，因此虽然是张鸣出资，但房子相关手续写的都是张老先生的名字，房本下来之后也是张老先生的名字。

2005年，张雷的儿子张旭结婚，没有婚房，就想暂时先借用一下张鸣海淀区的房子，张雷和张旭分别给张鸣写了借房保证，保证在借用张鸣海淀房子期间，不损害其房屋。

正是这次借房的事，提醒了张老先生，海淀的房子虽然现在大家都认可是张鸣的，但毕竟登记在张老先生名下，为了避免以后发生纠纷，张老先生写了一个说明。说明的内容为：本人张某，登记在我名下的海淀区的公房，是张鸣出资，以我的名义购买的。因为是单位的公房，现在没有办法过户，等到能够过户的时候过户给张鸣。张老先生觉得不保险，于是立了公证遗嘱将该房屋留给张鸣。

2014年，王老太和张老先生相继去世。2015年，张鸣和张雷、张晶商量，配合他做继承公证，将房屋过户到自己名下。没想到张晶不认可这套房子属于张鸣，认为是张老先生和王老太的夫妻共同财产。张晶也不认可张鸣所说的借名买房，借名也需要王老太同意。因此要求按照遗产来分割该房屋。之后因为谈不妥，张晶、张雷以继承纠纷将张鸣告上了法庭。

解读案件

张鸣和张老先生形成借名买房的法律关系。借名买房是指合同双方约定一方以另一方的名义购买房屋，并将房屋登记在另一方名下，借名人实际享有房屋权益。

本案中，经张老先生同意由张鸣以张老先生的名义出资购买。房屋日常各种费用都是由张鸣缴纳，房屋也是由张鸣实际控制。2005年张雷儿子借房也是向张鸣作出不破坏房屋的保证。也就是说虽然购房合同、缴费发票、房本等都登记的是张老先生的名字，但实际上是由张鸣享有房屋权益。张老先生也认可借名买房的事实，从“说明”内容来看，是张老先生对借名的认可。之后为了履行过户的承诺，张老先生立了公证遗嘱，将房屋留给了张鸣。因此，张鸣和张老先生存在借名买房的事实，该房屋属于张鸣所有，不应作为遗产处理。

至于张晶所说借名未经过王老太同意。借名买房是一个合同关系，如果借名成立，该房屋都不属于张老先生的房产，更谈不上是与王老太的夫妻共有财产，因此双方借名买房的约定，也不需要王老太的同意。

现张晶已经起诉到法院要求按照遗产分割该房屋，张鸣应立即主张权利，否则因为现房屋登记在张老先生名下，张鸣不尽早主张权利，审理继承纠纷的法官依照张晶的材料可能按照遗产予以分割。借名人以出名人为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，以合同之诉起诉。结合本案的情况，因张老先生已经去世，张鸣以张老先生其他继承人张雷、张晶为被告，以其他合同纠纷提起诉讼，请求法院判决其配合办理过户登记手续。待其他合同纠纷一案立案后，及时向受理继承纠纷的法院提起中止审理申请。

小编结语：如果是子女借父母的名字购买房屋，最好是写一个书面的协议，对房屋的权属作出具体明确的约定。否则，一旦发生纠纷，作为实际购房人的子女需要证明双方有借名约定。如果没有相应证据，通常会被认为是对父母的赠予或是借款。